AUTENTIFICAREA ACORDULUI DE MEDIERE LA NOTAR

Autori: Ioana Adina Stoica, mediator Virginia Beldea, notar public Corelarea procedurii de mediere cu alte proceduri complementare, cum este procedura notarială a autentificării acordului rezultat din mediere este un subiect , care în practică a provocat discuţii între mediatori si notarii publici cu privire la anumite aspecte referitoare la aplicare. În consecinţă, am considerat că poate fi util pentru practica mediatorilor lămurirea unor aspecte, ce ţin de legătura dintre voinţa părţilor de a decide soluţiile de rezolvare a disputei, acordul de mediere si alte proceduri cerute de legislaţia în vigoare pentru a obtine efectele juridice urmărite prin acordul de mediere. Pornim de la prevederile art. 58 (1) din Legea 192/2006 privind medierea şi organizarea profesiei de mediator “Când părţile aflate în conflict au ajuns la o înţelegere, se redactează un acord care va cuprinde toate clauzele consimţite de acestea şi care are valoarea unui înscris sub semnătură privată”. În mediere, se consideră că, părţile au ajuns la o înţelegere atunci când toate problemele in dispută sau o parte a acestora au fost soluţionate. Întelegerea reprezintă în fapt soluţiile negociate si agreate de părti prin consens. Potrivit Legii medierii (articolul mai sus menţionat), soluţiile care sunt rezultatul voinţei părţilor se consemnează într-un acord – ACORDUL DE MEDIERE. Ce valoare dă legea medierii acordului de mediere? Valoarea unui înscris sub semnatură privată, care face deplină dovada între părti cu privire la cele înscrise în cuprinsul acestuia. Acordul de mediere are valoarea unui contract între părţi, acestea fiind obligate să respecte toate angajamentele asumate prin acord. Art. 59 din Legea 192/2006 statuează că “Înţelegerea părtilor poate fi supusă verificării notarului public în vederea autentificării ori, dupa caz, încuviinţării instantei de judecata, în conditiile prevăzute la art. 63” . În consecinţă, pot exista situaţii, în care acordul de mediere poate fi supus autentificării de către notarul public sau încuvinţării instanţei de judecată. Ne vom opri asupra primei situaţii – AUTENTIFICAREA ACORDULUI REZULTAT DIN MEDIERE – care face subiectul analizei noaste. In ce situatii, părtile vor cere autentificarea acordului de mediere? In două cazuri: partile doresc ca înţelegerea lor să fie verificată sub aspectul legalitaţii de către un notar şi să aibă forma unui înscris autentic -legislaţia obligă , pentru ca o întelegere sa producă efecte juridice, să îmbrace această formă pentru însăşi validitatea actului. Nu vom insista asupra primei situatii, însă se impune clarificarea unor aspecte referitoare la cea de a doua , având în vedere un domeniu de mare importanţă şi largă acoperire în ce priveste plaja de dispute în care medierea îşi poate dovedi eficacitatea şi anume, întelegerile între părţi, prin care acestea urmaresc transferul de proprietate asupra bunurilor imobile. Astfel de situaţii pot să apară atunci când părţile au dispute cu privire la: vânzarea unui imobil, partajul unor bunuri imobiliare – ca de ex: în cazul soţilor care işi impart bunurile după divorţ, rude care doresc să împartă bunurile dobândite prin succesiune, persoane care deţin în comun un bun (coproprietari) si vor să iasă din această stare – , donaţii etc. În situaţia în care, prin mediere, se rezolvă o dispută privitoare la imobile iar părţile, prin acordul rezultat din mediere agreează soluţii, care privesc transferul proprietaţii asupra imobilelor, acordul de mediere trebuie supus procedurii notariale a autentificării pentru a se produce efectele urmărite de parţi : transferul proprietaţii. Este o cerinţă a legii române, ca toate actele prin care parţile îşi manifestă voinţa de a transfera proprietatea asupra imobilelor să fie întocmite în forma autentică pentru a fi valabile . Excepţie fac doar situaţiile în care medierea are loc pe parcursul unui litigiu. Atunci când părţile sunt intr-o procedură judiciară si soluţionează prin mediere litigiul dedus judecaţii, ele pot prezenta acordul de mediere instantei de judecată, care va pronunţa o hotarăre, ce va consfinţi înţelegerea părţilor. In această situaţie, hotărârea judecătorească are aceeaşi valoare ca şi înscrisul autentic întocmit de notarul public şi va produce efectul transferului de proprietate. Mediatorul are obligaţia de a informa părţile cu privire la mediere pentru ca acestea sa înţeleagă scopul, limitele si efectele medierii. Acceptul în cunoştinţă de cauză este unul din principiile fundamentale ale medierii, care stabileşte pentru mediatori obligaţia de a da explicaţii părţilor privind procedura şi procesul de mediere pentru ca serviciul să fie acceptat în cunoştinţă de cauză. În consecinţă, în cazurile în care disputa priveste transferul proprietaţii asupra unor imobile, mediatorul are obligatia etică si legală (art. 29, Legea 192/2006) să dea explicatii părţilor şi cu privire la efectul acordului de mediere. Astfel, părţile vor fi informate că acordul de mediere are valoarea unui înscris sub semnatură privată, care nu poate produce efecte în privinţa transferului de proprietate. Pentru ca acordul de mediere să fie implementat şi, în consecinta, să opereze acest transfer este nevoie ca acordul de mediere să fie supus procedurii de autentificare Cine poate autentifica acordul de mediere? Notarul public, care este investit de lege cu puterea de a da forma autentică unui înscris. Care este procedura de autentificare a acordului de mediere? Când vorbim de autentificarea acordului de mediere în sensul precizat de art. 59 din Legea 192/2006, care prevede că “Întelegerea partilor poate fi supusa verificarii notarului public în vederea autentificarii…” avem în vedere necesitatea corelarii procedurii de mediere cu procedura notarială a autentificării înscrisurilor pentru aplicarea corectă a acestei prevederi legale. Procedura notarială a autentificării presupune îndeplinirea unor rigori de întocmire a înscrisurilor. Astfel, notarul public verifică şi asigură respectarea tuturor conditiilor de forma si de fond, pe care trebuie sa le îmbrace intelegerea partilor astfel încât aceasta să dea naştere efectelor conforme vointei lor interne. La autentificarea unui înscris, notarul public verifică identitatea părţilor, se asigură ca actul întocmit în formă autentică respectă voinţa lor iar părţile semnează înscrisul în faţa notarului În consecinţă, notarul nu poate autentifica acordul de mediere , care este un înscris semnat de părţi înfaţa mediatorului, în cadrul procedurii de mediere. Notarul public va lua act de înţelegerea părţilor consemnată în acordul de mediere si va redacta un nou înscris potrivit rigorilor procedurii de autentificare notarială. Acest înscris va cuprinde clauzele acordului de mediere şi va fi semnat de părţi în faţa notarului public. Uneori, părţile se întreabă :“De ce mai apelez la mediator şi plătesc serviciul de mediere , dacă ulterior tot la notar trebuie să ajung, pentru perfectarea actelor?” La mediator se apeleaza pentru rezolvarea unei dispute pe cale amiabilă, prin consensul părţilor (înţelegere bazată pe acordul de voinţă al părţilor). Când părţile sunt în dispută, notarul nu poate întocmi actul solicitat de părţi şi le va îndruma să-şi rezolve disputa pe cale amiabilă sau în justiţie. În cazul în care, părţile soluţionează disputa amiabil, prin mediere, notarul va lua act de voinţa părţilor consemnată în acordul de mediere şi va întocmi actul autentic necesar pentru valabilitatea tranzacţiilor imobiliare. Procedura autentificării este cea mai complexă procedură notarială. În cadrul acestei proceduri notarul: - stabileşte şi verifică identitatea părţilor - ia consimţământul părţilor - părţile semnează toate exemplarele înscrisului în faţa notarului public, inclusiv anexele care fac parte din înscris şi, dacă este cazul, înscrisul este semnat şi de cel care a redactat înscrisul. Această ultimă menţiune privind redactarea este importantă întrucât, potrivit art.44 din Legea 36/1995 Privind notarii publici şi activitatea notarială, înscrisurile pentru care legea prevede formă autentică „vor fi redactate numai de notarii publici, avocatul părţii interesate sau de consilierul ori reprezentantul legal al persoanei juridice. Persoanele care au pregătire juridică superioară vor putea redacta înscrisurile în care figurează ca parte, ele, soţii, cunoscuţii ori descendenţii lor. Colaborarea între cele două profesii – notarul public şi mediatorul – poate avea un rol major în dezvoltarea aplicării soluţionării amiabile a disputelor, prin mediere în România şi degrevarea instanţelor de judecată. În cazurile în care, părţile apelează la serviciile notariale iar notarul public constată că părţile sunt în dispută, acesta le poate îndruma să-şi rezove disputa pe cale amiabilă, prin mediere. Mediatorii, potrivit obligaţiilor etice şi legale ce le revin, vor da explicaţii părţilor şi le vor îndruma pentru autentificarea acordului rezultat de mediere în cazurile în care soluţiile agreate de părţi privesc transferul de proprietate asupra bunurilor imobile. În acest caz, trebuie precizat că toate soluţiile agreate de părţi prin acordul de mediere vor primi formă juridică prin actul autentificat de notarul public care, separat de regulile privind identitatea, consimţământul şi semnătura, este obligat să verifice conţinutul sub aspectul condiţiilor de fond şi de formă şi să verifice toate documentele necesare autentificării actului. Astfel, în cazul actelor prin care se constituie, transmite sau modifică drepturi reale sau dezmembrăminte ale proprietăţii este obligatorie obţinerea de către notarul public conform Legii 7/1996-Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, extrasul de carte funciară pentru autentificare sau, în situaţii excepţionale a certificatului de sarcini. Conform dispoziţiilor Codului Fiscal şi a Codului de Procedură Fiscală în cazul înstrăinărilor imobiliare sau a mijloacelor de transport este obligatorie obţinerea certificatului de atestare fiscală din care să rezulte că toate impozitele şi taxele locale sunt achitate la zi. Conform art.771 alin.6 din Codul Fiscal – „Impozitul pe veniturile din tranzacţiile imobiliare se va calcula şi se va încasa de notarul public înainte de autentificarea actului sau, dupã caz, întocmirea încheierii de finalizare a succesiunii. Impozitul calculat şi încasat se vireazã pânã la data de 25 inclusiv a lunii urmãtoare celei în care a fost reţinut” Conform art.56 din Legea 7/1996 – Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare – „Notarul public care a întocmit actul privitor la un drept tabular este obligat să ceară din oficiu înscrierea în cartea funciară la biroul teritorial în a cărei rază de activitate se află imobilul. Despre exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentaţie cadastrală. La autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare sau, după caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilităţii extrasului de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul”. Acestea sunt câteva reguli care vizează doar transferul dreptului real sau a dezmembrămintelor prin care am dorit să exemplificăm că autentificarea presupune respectarea unor reguli complexe, iar documentele necesare sunt stabilite de notarul public în funcţie de particularităţile acordului de mediere, care este obligatoriu pentru părţi în ceea ce priveşte soluţia agreată dar, pentru autentificare, regulile sunt cele stabilite de Legea 36/1995 privind notarul public şi activitatea notarială şi legile specifice subiectului disputei. În acest contex este deosebit de important ca cele două profesii, care au zone de interferenţe să colaboreze întrucât rolul notarului este să prevină litigiile, iar cel al mediatorului - să ajute părţile să-şi rezolve disputele în afara instanţelor de judecată, pe cale amiabilă.